[摘要] 6月24日，央行降准释放7000亿流动性的利好，让人们对于房地产市场信心倍增。紧接着6月25日网传全国棚改一刀切叫停？又让市场一片哗然。虽然后来国开行出面否认了，但是却传递出了一个重要信息：货币化棚改在收紧，且将以实物安置为主。这被认为是今年上半年市场的最坏消息！
6月24日，央行降准释放7000亿流动性的利好，让人们对于房地产市场信心倍增。
紧接着6月25日网传棚改一刀切叫停？又让市场一片哗然。
虽然后来国开行出面否认了，但是却传递出了一个重要信息：货币化棚改在收紧，且将以实物安置为主。这被认为是今年上半年市场的最坏消息！
01什么是货币化棚改？
中国十多年的棚改，造就了一群特殊的人群：拆迁户！
棚改在早起的时候，主要以实物安置为主。然而自2014年开始，棚改规则逐渐转向为货币化安置。棚改货币化安置比例由2014年的9%迅速提高到2017年的60%，2017年部分地区甚至提出要将比例提高至100%。
所谓的货币化安置，实际上就是通过政策性银行放款补贴拆迁户，拆迁户十年苦等，一朝升天。
简单来说，棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇自己买房。
政府的钱从哪里来呢？那是地方政府拿土做抵押，向国开行贷款，拿到钱后再付给棚改居民，让居民自己去买房。
棚户区改造的实质是通过拆迁工程对房地产行业进行定向量化宽松。拆迁户手握大量资金且拆迁后必须马上买房入住，于是拆迁款实质上多数流向房地产市场，促进了地方房地产交易的火爆。
02实物安置对楼市影响几何？
未来审批收紧，并且将要逐渐用实物安置取代货币化安置。（所谓实物安置即用安置房对拆迁户进行补偿）
这，宣告了棚改红利时代结束！
可以说，棚改是这一轮三四线房价暴涨的元凶。
2017年，我国各类棚户区改造开工609万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.84万亿元，今年还改造各类棚户区580万套。因为棚改获得货币的居民成为最主要的买房人群，而且是立刻需要买房的人群，这使得需求在短时间爆发，导致了价格的大涨。
棚改后以实物安置为主，带来的直接结果是购买商品房的人数急剧下降。假如市场上有10套房，8个人购买和12个人购买的情形是大不一样的，市场有可能会因此由供不应求变成供大于求。
无论如何，毋庸置疑的是：政策实施后，楼市过热的温度会迎来一波冷却。但房价不会马上雪崩式下跌，已审批的棚改项目会继续执行，征收的土地变成商品房销售尚需一段时间。
而长线来看，房价走势如何，还得看政策。政府不让房价上涨过快，同样不会让房价下跌过快。崩盘意味着经济倒退，这绝不是政府所乐见的，维稳仍是房地产调控的主题。
03货币收紧代表一种趋势
房地产发展本质上代表着在鼓励某些人富有！
我们仔细想想，楼市的个十年，本质上是地产高杠杆的十年。这十年的接盘者毫无疑问是城市权贵，他们对楼市没有信心但却深谙杠杆原理。
第二个十年，楼市收紧了杠杆，但是调整了资金流向。类似于货币棚改的方式，更多的是让城市土著买房。他们因为拆迁多了很多现金，虽然不能杠杆但是现金足够。这十年让他们去买房，本质上也是允许他们富有的逻辑。
而如今这十年已经过去，如今的态势也表明未来不会大量的让土著去买房。
那么未来的第三个十年，大量鼓励买房人会是谁？其实我们已经看到了这十年开启的抢人大战，所以后面的接盘侠就是外来流动人口。
控制土著买房，然后让外来人口可以轻松落户轻松买房，成为下一个十年的核心主诉求。
近期长沙推行的房子限售的政策，本质上也代表着希望外来流动人口可以在单个城市更加稳定，锁住交易本质上也就锁住了这群流动人口！
很显然，如今的二线城市对于外来人口的态度已经非常明显：让你获得家庭资产，但是却不让你变现。
随着房价的攀升，未来这群人在这里扎根的概率会高很多！
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